Земельный рынок России.

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский
кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд
федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на
землю, дающее возможность покупки и
продажи земельных участков, сдачи их
в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его
двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему
остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду.
При этом площадь земельных участков,
задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ[1].

Представленные в табл. 1 данные, полученные на основании государственной
отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих
видов сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу
органами местного самоуправления было
выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг
факторов, от которых устойчиво зависят
эти цены, достаточно трудно. Особенно
это касается земель, предназначенных
для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают
оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу
и обобщениям[2].

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога
и соответствующими коэффициентами,
чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель
и категории арендаторов. При этом
спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2001 году
арендная плата (за квадратный метр) для
предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных
пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля,
для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные
арендаторы-предприниматели платили
в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля.
Самый большой размер арендной платы
для предприятий торговли зафиксирован
в 2001 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках
Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось
заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой
области — 400 рублей.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды.
В 2001 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах
РФ. Лидерство здесь принадлежало
Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров)
и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был
в 2001 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически
удалось собрать лишь 12,8 миллиарда
рублей.

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в
соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах
по осуществлению земельной реформы
в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам
объектов недвижимости в приобретении
в собственность земельных участков под
этими объектами» от 22 июля 1994 года.
Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению
земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью
свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее
число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров).
С 1999 года количество продаж вновь начало расти. В 2001 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью
строительства индивидуальных домов,
ведения личного подсобного хозяйства
(ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на
общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести
земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они
всего лишь 429 гектаров, в среднем
по 30 соток каждый.

В 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участка
общей площадью 1 125,6 гектара, в том
числе в городах и поселках 415 участков
площадью 1 006,7 гектара, что почти в два
раза ниже показателей 1999 года и близко
к значениям 2000 года.

По 2001 год включительно неизменным лидером по числу предприятий,
выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году
пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех
участков данной категории по России
в целом).

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом
они руководствуются нормативной ценой
на землю. Это понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога
за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее
размер повысился до 200-кратной ставки
налога, а региональные и местные органы
власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной.
Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления
имеют право изменять нормативную
цену на 25 процентов от установленной
субъектом РФ. При этом уточненная
нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные
земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти
субъектов РФ. Почти в трети субъектов
РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога.
В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет
гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной
ставки. В других субъектах Федерации,
например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском
автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики
Ингушетия, Чеченской республики и
Ямало-Ненецкого автономного округа.

В табл. 2 приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная
ставкам земельного налога.

Приведенные крайние значения нормативных цен можно сопоставить с реальными продажными ценами в их средних значениях по стране (табл. 3).

Обращают на себя внимание цены
земельных участков, предназначенных
для предпринимательской деятельности.
Они многократно превышают цены участков других категорий. В 2000 году зафиксировано почти трехкратное повышение, после чего они немного снизились в 2001 году.

Посредством земельных аукционов
и конкурсов в 2001 году было реализовано 1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в полтора раза больше, чем в 2000 году.
Основное количество сделок—717—пришлось на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольно активно раскупались земли
сельскохозяйственного назначения.
Так, в Саратовской области через аукционы реализовано 59 участков общей площадью 9 526,4 гектаров по цене 300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодий Саратовской области составляет 8 000 тысяч
рублей за гектар. Расхождение последней с продажной ценой объясняется
главным образом неплатежеспособностью большинства сельского населения.

В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи гражданами
и юридическими лицами. В 2001 году
в 75 субъектах РФ было зарегистрировано
более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2001 год
количество таких сделок выросло в 31 раз,
для дачных участков — в 93 раза. Однако
площади реализуемых гражданами участков весьма скромны (табл. 4).

Большинство заключенных сделок
относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального
жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента.
Исчерпывающих сведений о ценах на
земли данных категорий нет, поскольку
они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те,
что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2001 году колебалась
от 3 до 130 рублей; соответственно для
личного подсобного хозяйства в сельских
населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей
за квадратный метр; для садоводства вне
населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр.

В заключение необходимо отметить
ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999–2001 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента
от числа всех сделок. Развитие земельной
ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного
оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла
новый закон по этому поводу, вносящий
поправки в предшествующий; 28 января
принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие.
Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения,
которые теперь также стали предметом
залоговых операций с недвижимостью.
Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать
арендные права на него в залог с согласия
собственника участка и в пределах срока
договора аренды.

Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка,
допускается только с одновременной
ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.

Справку подготовил Алексей Ковальчук.

---

[1] Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской
Федерации в 2001 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96.

[2] См., напр.: Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных
отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). М.,2002. С. 209.