Промзона в декрете

Со времен ленинского Декрета о земле проблема малоземелья в самом обширном
государстве Европы приобрела принципиально новые черты. Крестьян, которым
была необходима пашня, почти не осталось, вишневые сады помещиков давно
вырублены, зато со стороны инвесторов появился серьезный спрос на землю под
жилое и промышленное строительство. Однако попытка решить земельную проблему одним ударом, точнее одним на всю страну федеральным законом, вновь
поставила страну перед угрозой не то новой приватизации, не то национализации.

Частная собственность государства

В том, что рано или поздно землю в России придется вывалить на рынок, сейчас
уже не сомневаются даже коммунисты. Это необходимо сделать хотя бы потому,
что граница между социализмом и капитализмом, равно как и между частной
собственностью и государственной, не может проходить по фундаменту дома:
выше — частное, ниже — государственное. Эта проблема встала в России еще на
заре строительства капитализма в период первоначального накопления зарубежных кредитов. Почему-то западные бизнесмены без энтузиазма воспринимали
перспективу обладания недвижимым имуществом в России, если эта недвижимость стоит на государственной земле с не очень понятным статусом.

Решить проблему в короткие сроки не представлялось возможным из-за противодействия левых фракций в Госдуме, и западным инвесторам пришлось примириться с подобным положением дел. Строго говоря, западных инвесторов в России
нет до сих пор, а тех российских бизнесменов, которые стали «западными», лишь
вовремя отогнав деньги на Кипр, на Родине было трудно чем-либо удивить.

Дело сдвинулось с мертвой точки лишь после кардинальных изменений
в политической системе страны. С формированием в Госдуме в 1999 году пропрезидентского большинства обсуждение всех ключевых законопроектов было
перенесено из Думы на Охотном Ряду в Белый дом правительства на Краснопресненской набережной, и экономический блок кабинета получил уникальную
возможность разработать, принять и ввести в действие Земельный кодекс. Такой
документ был подготовлен в условиях умеренной конспирации и быстро пропущен через Законодательное собрание.

Как и следовало ожидать, вступивший в действие в январе 2003 года закон
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из-за которого было сломано столько копий в Госдуме, остался практически незамеченным. В регионах ничего не изменилось: юридически субъекты Федерации пока не торопятся вводить
федеральный закон в действие региональным законодательством, а фактически
торговля землями сельхозназначения в регионах ведется уже не один год. Обвинения коммунистов в адрес правительства, продающего Родину оптом и в розницу западным империалистам, также повисли в воздухе, так как инвесторы из Европы почему-то не торопились вставать в очередь за великорусской пашней.

Земельный и безземельный бизнес

Проблемы пришли, откуда не ждали, — со стороны земель под промышленными
объектами. Несмотря на то что Кодекс подразумевал разработку и принятие массы подзаконных актов, порядок введения Кодекса в действие предписывал всем
промпредприятиям, которые раньше пользовались правом бессрочного пользования землей, к 1 января 2004 года либо заключить с государством договор аренды земли, либо приобрести занимаемые участки в собственность. Определение
выкупной цены промышленных земель было отдано на откуп регионам, однако
федеральное законодательство ограничило фантазию губернаторов жесткими
рамками. В зависимости от региональных коэффициентов максимальная выкупная цена земли варьировалась от пяти до 30 ставок земельного налога.

Законопроект вызвал скандал, который продолжается до сих пор, и будет лихорадить российскую политическую и экономическую элиту минимум до 2006 года. Нет нужды говорить, что в приватизации земельных участков, занятых заводами и фабриками, губернаторы увидели потрясающую возможность решить все
материальные проблемы своих регионов и установили максимальную ставку выкупной цены.

Смысл этого губернаторского бизнеса заключается в том, что на бескрайних просторах, например, Уральского промышленного района, где рыночная цена земли под
промышленное строительство близка к нулю, региональные власти устанавливают
максимальную выкупную цену, но не на пустующие участки под застройку, а на землю, уже занятую заводами и фабриками. Владелец же завода оказывается в незавидном положении получателя предложения, от которого не может отказаться.

Был, правда, прецедент, когда глава ОАО «Объединенные машиностроительные заводы» Каха Бендукидзе сумел в судебном порядке снизить цену земли под
своими заводами, однако это скорее исключение, чем правило. По сути речь идет
о повторном выкупе у государства уже однажды приватизированных предприятий.

Промышленники, объединившиеся в Российский союз промышленников
и предпринимателей (РСПП), быстро подсчитали, что выкуп земли под российскими частными предприятиями на этих условиях обойдется бизнесу в 106 миллиардов долларов. Такой суммы свободных денег у российского бизнеса, задыхающегося без инвестиций, просто нет. Чтобы выплатить такие деньги, бизнесменам
придется не только изъять из своего оборота все свободные средства и влезть в долги, но и расстаться с частью активов. Нет нужды говорить, что об экономическом
росте, не говоря уж об удвоении ВВП, в этом случае можно будет надолго забыть.

Такой результат земельной реформы оказался большой неожиданностью для
российского правительства. Власти вынуждены были прислушаться к аргументам
промышленников и задумались над снижением выкупных платежей за землю. В последние месяцы 2003 года главным апологетом бизнеса стало Минэкономразвития,
которое предложило не мелочиться и снизить выкупные платежи сразу в 20 раз.
Однако против снижения цен в отдельно взятом регионе резко выступила Москва.

Отступать некуда — за нами Москва

Если для промышленников цена в пять ставок земельного налога казалась слишком высокой, то правительство Москвы заявило, что максимально разрешенная
выкупная цена в 30 ставок в Москве почти на порядок ниже рыночной, и введение Земельного кодекса в действие в нынешнем виде, без оговорок для мегаполисов, приведет к катастрофическим результатам.

Понимание этого факта пришло в мэрию после того, как Москва стала сотнями терять промышленные предприятия, главных налогоплательщиков в городской бюджет. Крупные строительные компании и просто земельные спекулянты,
почитав Земельный кодекс, прикинув рыночную цену земли в столице и перспективы получить ее в собственность, начали скупать акции московских предприятий. Смысл и процедура подобных операций с недвижимостью лежит на поверхности: некая фирма скупает небольшой пакет акций и входит на предприятие,
затем у работников, а лучше у директора покупает даже не контрольный, а только
блокирующий пакет акций и доводит предприятие до искусственного банкротства, а участок застраивает. Разумеется, наибольший интерес спекулянтов вызвала
исторически сложившаяся промзона вокруг Садового кольца.

Напомним, что большая часть столичных предприятий легкой промышленности приватизировалась по так называемой «второй модели приватизации», когда выпущенные акции шли не на фондовый рынок, а распространялись среди работников и руководства предприятия. Дивидендов по таким
акциям никогда не платили, поэтому скупить их у работников за копейки не
составляет никакого труда. Строительные компании даже не стали дожидаться
введения в действие Земельного кодекса и приватизации земли: предприятиебанкрот просто ликвидировалось, а на его месте инвестором строилось жилое
или офисное здание, продажа которого покрывала все расходы на ликвидацию
мешавшего производства.

С самого начала 2003 года правительство Москвы пыталось справиться с ситуацией, но, даже приняв городской закон и целевую программу о перебазировании промпредприятий из центра города, не могло юридически чисто диктовать полноправным собственникам, что им надлежит делать со своим бизнесом.
Когда стало ясно, что юридически со спекулянтами ничего поделать нельзя,
проблема была решена за счет старого доброго административного ресурса. Дело в том, что согласование параметров любого инвестиционного проекта в Москве находится в исключительном ведении города, и мэрия может заблокировать любой проект. Собственно, спекулянтам просто дали понять, что если
производство на захваченном предприятии не будет выведено, а будет просто ликвидировано, то заработать денег на этом участке город не даст. Результат превзошел все ожидания, но был несколько парадоксален. Москва перестала терять
рабочие места. Даже самый одиозный игрок на московском земельном рынке,
компания «Росбилдинг», был вынужден, по словам бывшего главы имущественного комплекса города Олега Толкачева, не только сохранить захваченное предприятие, но и повесить на себя такой непрофильный актив, как текстильное
производство.

Войдя во вкус, мэрия Москвы пошла дальше. Так как многие фабрики
в центре столицы строились еще до революции, а их производственная база
изношена настолько, что купить новое оборудование подчас дешевле, чем перебазировать старое, мэрия Москвы обязала всех претендентов на земельные
участки этих предприятий не только перебазировать мешающее производство
за свой счет, но и полностью модернизировать его, закупив современное, желательно импортное, оборудование. Для перебазирования выводимых предприятий мэрией уже выделено два участка за МКАД — в Южном Бутово
и Молжаниновском районе. Самое интересное, что алчные до золотой московской земли инвесторы готовы сотрудничать даже на таких условиях, — департамент имущественных отношений мэрии завален письмами с деловыми предложениями.

Как продать землю дважды, сохранив право собственности

Надо сказать, что на пути к рынку земли Москва традиционно шагает если не
впереди планеты всей, то уж точно впереди всей остальной России. Именно
Москве принадлежит то самое ноу-хау, которое позволяет торговать землей
за совершенно реальные доллары, сохраняя право собственности города
на землю. Речь идет о плате за право аренды или за право реализации инвестиционного проекта. Смысл изобретения в том, что при нынешнем ажиотажном спросе на жилье в столице инвестору совершенно неважно, на чьей
земле стоит построенный им дом, если он продает все квартиры по заоблачным ценам еще на стадии рытья котлована и окупает все затраты еще до начала строительства. Рентабельность строительного бизнеса в Москве настолько высока, что инвестор получает прибыль, даже отдавая городу
от 30 до 50 процентов построенного жилья, не считая платы за право реализации инвестпроекта, определенной на конкурсе или аукционе. Именно конкурсы среди инвесторов на право аренды земельных участков позволили московским властям просчитать рыночную цену земли в столице. Результаты
потрясают воображение. В центре Москвы стоимость одного гектара земли
составляет около 12 миллионов долларов, т. е. более тысячи долларов за квадратный метр.

Воспользоваться изобретением столичных чиновников решили чиновники
федеральные. Как ни странно, первый участок московской земли в частную
собственность продали не подчиненные Юрия Лужкова, а работники Министерства имущественных отношений РФ. Разумеется, разразился скандал. Москва напирала на то, что федеральное министерство не может продавать земельные участки в субъекте РФ до разграничения прав собственности
на землю. Тут, правда, было не все ясно, так как права собственности субъекта
и Федерации на землю раскиданы минимум по пятнадцати федеральным законам. Москва цитировала один закон, в соответствии с которым до разграничения вся земля, кроме участков под зданиями федеральных органов власти, принадлежит городу; Минимущества делало упор на другой закон, в соответствии с которым земли под объектами, приватизированными из федеральной
собственности, принадлежат Федерации, а из региональной собственности —
региону. Так как речь шла о продаже участка бывшей типографии Минобороны, то и участок, соответственно, считается федеральным. Тогда москвичи обвинили федералов в коррупции, заявив, что цена в 500 тысяч долларов минимум втрое ниже рыночной. Минимущество резонно отвечало, что рыночной
цены на землю в Москве не существует в природе, так как в Москве еще нет
рынка земли.

В итоге сделка была успешно оспорена в суде. Олег Толкачев вспоминал
об этом эпизоде как о своей победе, напоминая, что главный оппонент московской мэрии в этом споре — замминистра имущественных отношений
Сергей Моложавый был уволен со своего поста. Правда, сам г-н Толкачев
на своем месте также не задержался. По Уставу Москвы после выборов мэра
он вместе с остальными членами столичного правительства подал в отставку,
а в канун Нового года неожиданно был снят мэром со своего поста. Переподчинив имущественно-земельный комплекс столицы своему первому заместителю Юрию Росляку, мэр Москвы дал понять, что ждет от подчиненных
более решительных действий как в борьбе с земельными спекулянтами,
так и в переговорах с федеральной властью. Диалог глухих, немых и просто
профессионалов.

Одержав тактическую победу в споре с Минимущества, Москва постаралась
не утратить и свои стратегические позиции в переговорах с Минэкономразвития
о введении особого статуса Москвы при определении выкупных земельных
платежей.

Своей позицией Москва продемонстрировала готовность пойти на компромисс. Мэрия согласилась на продажу столичной земли по оговоренной цене в 30 ставок земельного налога, согласилась даже и на предложенное Министерством экономического развития и торговли (МЭРТ) двадцатикратное
снижение цены, но с одной-единственной оговоркой — по фиксированным
ценам будут проданы лишь участки непосредственно под зданиями промышленных предприятий. Что же касается самого лакомого куска — так называемого «землеотвода» этих производств, т. е. прирезанной юридическому лицу
территории, — то выкупать ее промышленникам предстоит по рыночной цене.
Такая схема, по мнению столичных чиновников, с одной стороны, сделает бессмысленным захват и искусственное банкротство фабрик ради земли, так как
заплатить придется все равно рыночную цену, а с другой стороны, заставит избавиться от земельных излишков те неработающие предприятия, прибыль которых базируется на сдаче в аренду свободных площадей. По мнению некоторых аналитиков, правда, такая схема может привести многие московские
предприятия к банкротству и без каких бы то ни было усилий со стороны земельных спекулянтов. Дело в том, что рыночная цена аренды земли в Москве
настолько высока, что любое производство из-за высоких издержек неконкурентоспособно по определению, — стоимость любых товаров, произведенных
в Москве, всегда будет выше, чем у конкурентов. Однако городские власти прилагают немало усилий для поддержания на плаву городской промышленности, так как она не только платит налоги в городской бюджет, но и обеспечивает занятость москвичей, т. е. решает не столько коммерческие, сколько
социальные задачи.

Реформаторы из федерального правительства услышали аргументы Московской мэрии и согласились с тем, что поправки о городах федерального значения имеют право на существование. Однако переговоры московских и федеральных чиновников напоминали разговор глухих. Пойдя на встречу
столичной мэрии, МЭРТ сначала предложило увеличить выкупную цену
в Москве, разделив город на четыре ценовых пояса, — в центре дороже, на периферии дешевле. В правительстве Москвы узнали об этой идее, когда она
уже почти была облечена в форму закона. По словам Олега Толкачева,
в МЭРТе ему так и не смогли объяснить, чья это была идея и откуда взялись
четыре ценовые зоны. В свою очередь чиновники Минэкономразвития с изумлением узнали о том, что в Москве для подобных целей уже не первый год
используется Земельный кадастр, над составлением которого в свое время работал целый институт. Кадастр указывает цену земли в полутора тысячах кадастровых кварталов Москвы в зависимости от 14 видов ее хозяйственного использования. То есть для каждого кадастрового квартала указана разная цена
земли, если участок используется для жилищного строительства, для промышленного строительства, для транспортной инфраструктуры и так далее.
Традиционной шуткой стала оценка земли в пределах Кремлевской стены как
земли сельскохозяйственного назначения. Работники Департамента земельных ресурсов Москвы любят повторять, что они не предлагают сажать
в Кремле брюкву, а просто руководствуются федеральной методикой составления Земельного кадастра.

Ведущиеся таким образом переговоры между РСПП, Минэкономразвития
и мэрией Москвы не могли не привести в тупик. В таких случаях российский
истеблишмент традиционно апеллирует к главному арбитру страны — президенту. В результате Владимир Путин принял поистине соломоново решение — продлить срок приватизации земли под промпредприятиями до 1 января 2006 года. Как и все согласованные наверху документы, законопроект благополучно прошел Думу. Однако президент проявил предусмотрительность
и решил подождать с его подписанием до парламентских выборов. Результаты
голосования, очевидно, президента удовлетворили — закон был подписан 8 декабря 2003 года.

Теперь у всех многочисленных фигурантов земельной реформы есть еще два
года на выяснение отношений с властью и друг другом, на определение выкупной
цены земли и того, кто и кому будет за нее платить. А за два года, как справедливо отмечал Ходжа Насреддин, либо ишак умрет, либо…