Особенности осуществления правомочий собственника жилого помещения в свете Жилищного кодекса РФ.

Вступивший в действие 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) предусматривает три формы реализации конституционного права граждан на жилище. Речь идет о пользовании жилыми помещениями на праве собственности, на условиях договора социального найма и на условиях членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. В настоящее время наибольшее распространение в жилищной сфере получили отношения собственности. Рассмотрим, как они регламентируются гражданским и жилищным законодательством.

Статьи 15, 16 ЖК РФ дают определение жилого помещения. Таковым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Действующее законодательство не содержит ограничений количества и размеров жилых помещений, которые могут принадлежать гражданам и юридическим лицам (за исключением случаев, предусмотренных ст. 213 ГК РФ — ограничений гражданских прав в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства).

Закон устанавливает пределы осуществления права собственности в отношении жилого помещения — в соответствии с назначением последнего. Собственник может использовать его для проживания сам, единолично или вместе с членами своей семьи, или же передавать его в пользование иным физическим и юридическим лицам на основании договора (ст. 288 Гражданского Кодекса РФ, далее ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ). Допускается использование жилого помещения для занятия профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающими в нем на законных основаниях лицами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и если при этом соблюдаются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилом помещении промышленных производств, учреждений, организаций запрещено законом (ст. 17 ЖК РФ).

Если жилое помещение используется не по назначению, нарушитель подвергается административному наказанию: предупреждению или штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, далее КоАП). Рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных этой статьей, от имени органов государственной жилищной инспекции вправе главный государственный жилищный инспектор РФ и его заместители, государственные жилищные инспекторы РФ, руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ и их заместители (ст. 23.55 КоАП). Назначение жилого помещения может быть изменено только после перевода такого помещения в нежилой фонд в соответствии с гл. 3 ЖК РФ.

Санкции, применяемые к собственнику, нарушающему правила пользования жилыми помещениями, могут быть и более строгими — вплоть до прекращения его права собственности на это помещение. Применять эти санкции вправе органы местного самоуправления (ст. 293 ГК РФ). Так, если собственник использует жилье не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо обращается с жильем бесхозяйственно, так что оно разрушается, орган местного самоуправления может призвать его к порядку, а при необходимости — потребовать произвести в приемлемый срок ремонт помещения. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать закон, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В указанных пределах собственник наделен самыми широкими полномочиями владения, пользования и распоряжения жилым помещением; ограничить его вправе только законодатель или суд. Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, правомочия владения и пользования в отношении того же помещения могут осуществлять и иные лица, например члены семьи собственника, отказополучатели (новая категория пользователей жилого помещения, которая будет охарактеризована ниже), граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора (пожизненного содержания с иждивением, коммерческого найма, безвозмездного пользования) и др.

К членам семьи собственника жилого помещения ст. 31 ЖК РФ относит супруга, а также детей и родителей данного собственника, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении. Заметим, что в трактовке ныне действующего законодательства категория «члены семьи собственника» претерпела некоторые изменения. Если ранее ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР (далее ЖК РСФСР) относила к ним по аналогии со ст. 53 ЖК РСФСР супруга (супругу) собственника, их детей и родителей, то в настоящее время дети и родители супруга собственника могут быть признаны членами семьи собственника только в том случае, если они вселены собственником в его жилище в качестве членов семьи[1]. Аналогичный порядок распространяется на других родственников, нетрудоспособных иждивенцев собственника и иных граждан.

Члены семьи собственника жилого помещения обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником последнего, если соглашением между собственником и членами его семьи не установлено иное. В теории права принято говорить, что названные субъекты являются обладателями ограниченного вещного права на жилое помещение, производного от права самого собственника. Помимо прав, ЖК РФ наделяет указанных лиц и обязанностями, а именно: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Кроме этого, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (таким как оплата коммунальных услуг, участие в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возмещение ущерба, причиненного бесхозяйственным использованием жилого помещения), если соглашением между ними и собственником не установлено иное. Аналогичная норма содержится в абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ. Формулировка «дееспособные члены семьи собственника» охватывает не только совершеннолетних граждан, т. е. достигших восемнадцатилетнего возраста, но и лиц, вступивших в брак до достижения брачного возраста (ст. 21 ГК РФ), а также не совершеннолетних в возрасте от шестнадцати лет, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью и признаны эмансипированными в порядке ст. 27 ГК РФ.

Для более детальной характеристики постоянных пользователей жилого помещения в теории жилищного права предпринималась попытка условно разделить категорию «члены семьи собственника жилого помещения» на четыре группы: 1) члены семьи собственника жилого помещения, т. е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство; 2) бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т. е. граждане, которые хотя и проживают вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являются членами его семьи; 3) бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого жилья, принадлежавшего ему ранее; 4) члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. лица, продолжающие проживать в помещении, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу[2]. Это условное деление имеет особый практический интерес ввиду того, что статьей 31 ЖК РФ определены права лиц, прекративших семейные отношения с собственником жилого помещения. Важно заметить, что формулировка «прекращение семейных отношений с собственником» подлежит расширительному толкованию с учетом положений Семейного кодекса РФ и может быть распространена не только на бывших супругов, но и на вступивших в брак детей собственника жилого помещения.

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения означает для бывшего члена его семьи прекращение права пользования данным жилым помещением. Таково общее правило, допускающее два исключения. Первое из них устанавливается в договорном порядке, т. е. на основе соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе — в судебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить за бывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этом случае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из права пользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несет солидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ.

Если применяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только от условий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения находится при этом в более выгодном положении, так как именно он предлагает своему контрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездный порядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размер оплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени не принят закон, ограничивающий, в соответствии со ст. 682 ГК РФ, максимальный размер оплаты.

Применение судебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественное положение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении установленного судом срока бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования его жилой площадью, если соглашение между ними и собственником не предполагает иного.

Предложенный вариант урегулирования отношений представляется в целом вполне приемлемым. Он направлен на защиту интересов бывших членов семьи собственника и дает им возможность судебным решением закрепить свое право проживания на жилой площади (например, при наличии сложных отношений с собственником). Закон не устанавливает для них жесткого срока пользования жилым помещением[3] — это, вероятно, обусловлено тем, что законодатель предоставил собственнику право продать, подарить, обменять свое жилое помещение или распорядиться им иначе. Каждое из перечисленных действий собственника прекращает для бывших членов его семьи право пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Однако если собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства в пользу кого-либо из членов семьи или своего бывшего супруга, суд вправе обязать собственника обеспечить названных лиц иным жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Инициатива предъявления исковых требований должна исходить от названных лиц, поскольку является их правом, а не обязанностью суда. Внесение этой нормы в новый жилищный кодекс является лишь первым шагом на пути урегулирования споров и претензий к собственникам жилых помещений, и только практика покажет, насколько оно было оправдано. Хотелось бы уточнить: в данном контексте «обеспечить» не означает купить, подарить, передать в собственность. Речь может идти о предоставлении жилого помещения на условиях договора найма или безвозмездного пользования.

Новеллой Жилищного кодекса РФ является включение в число законных пользователей жилого помещения, находящегося в собственности, отказополучателей, или легатариев. Так называются граждане, которым по завещательному отказу (легату) на указанный в завещании срок предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником (ст. 1137 ГК РФ). По истечении этого срока отказополучатель теряет право пользования данным жилым помещением, если не существует иных законных оснований к возникновению этого права. Дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

В соответствии с Жилищным кодексом отказополучатель может потребовать государственной регистрации своего права на жилище, возникшего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33). Федеральный закон (далее ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ устанавливает подлежащие регистрации обременения прав собственности. Сюда относятся сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. (ст. 1), т. е. условия и запрещения, ограничивающие право собственности либо иные вещные права на объект недвижимого имущества. Исходя из смысла ст. 17 этого закона, легат также принадлежит к числу обременений; основанием для его возникновения является свидетельство о праве на наследство.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме влечет за собой возникновение права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома[4] (ст. 36 ЖК РФ). Это общее имущество включает в себя помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры в этом доме. Сюда относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации, прочее оборудование, необходимое для эксплуатации более чем одной квартиры этого дома, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся как в доме, так и вне его и обслуживающее более одного помещения. Кроме того, общим имуществом является земельный участок, на котором расположен дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства, а также другими объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома[5].

Правомочия собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома реализуются специфическим образом. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений в этом доме на праве долевой собственности, т. е. каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом величина доли каждого собственника пропорциональна размеру общей площади помещения, которым он владеет на правах собственности. Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение, поэтому собственник помещения не может ни отчуждать ее, ни совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Он не вправе также осуществлять выдел своей доли в натуре (ст. 37 ЖК РФ). Обязанности собственника нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома регламентируются ст. 39 ЖК РФ. Законодатель квалифицировал эти расходы как обязательные и в императивном порядке установил, что доля участия в них собственника помещения определяется его долей в праве на общее имущество.

Управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляется в соответствии cо ст. 161 ЖК РФ. В свое время закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1[6] предоставил гражданам право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства. Ныне Жилищный кодекс называет выбор способа управления многоквартирным домом обязанностью собственников помещения в этом доме. Решение о способе управления домом должно приниматься организованно общим собранием собственников помещений, которое в законе именуется «органом управления многоквартирным домом». Компетенция общего собрания определяется ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом могут взять на себя непосредственно собственники помещений этого дома (ст. 164 ЖК РФ); оно также может быть передано товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу (разделы V, VI ЖК РФ) и, наконец, управляющей организации (ст. 162 ЖК РФ). Решение о способе управления домом не является окончательным. Общее собрание собственников помещений вправе изменить его в любое время.

Новеллой жилищного законодательства является и закрепление права собственности на общее имущество коммунальной квартиры за собственниками комнат в этой квартире. Права и обязанности собственников в отношении общего имущества коммунальной квартиры зафиксированы в ст. 41–43 ЖК РФ.

В целом представляется, что принятие Жилищного кодекса — это успешный шаг к обновлению законодательной базы, устранению противоречивых правовых конструкций и введению императивных правил, конкретизирующих способы реализации прав граждан на жилище.

Справку подготовила Ирина Чечулина

---

[1] Т. е. если они зарегистрированы по адресу указанного жилого помещения в соответствии с письменным заявлением собственника этого помещения.

[2] Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. С.186–187.

[3] Проект ЖК РФ предусматривал годичный срок.

[4] В Федеральном законе «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 №189-ФЗ используется понятие «многоквартирный дом» вместо термина «кондоминиум», введенного ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ.

[5] Заметим, что перечень общего имущества расширен по сравнению с нормами ст. 7 ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ, но все же не является исчерпывающим.

[6] Ныне утратил силу.